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開發(fā)商面臨資金壓力 機構預計明年降價樓盤或將增多

發(fā)布時間:2017/12/1 8:58:17    瀏覽次數:4700    來源: 南方日報 cjjt-fdc

對于房地產行業(yè)來說,今年無疑是調控的一年。在堅持“房住不炒”定位的基礎上,國內樓市熱點城市的調控力度并沒有松懈,部分熱點三、四線城市也加入到調控的行列中來。目前距離2017年結束還有最后一個月,那么在即將到來的2018年,房地產市場將如何發(fā)展?對此有行業(yè)機構分析認為,隨著調控效果的逐步發(fā)酵,部分面臨資金壓力的開發(fā)商或將開啟降價。

調控對市場作用明顯

由于調控手段主要包括房貸調整、限購、限簽、限價等措施,因此樓市政策對于市場的影響是巨大的。在2008年和2013年,國內出現過成交量明顯萎縮、成交價格下降或增長放緩的的情況。

而在廣州,地方性的調控共有三次,最早出現于2010年。這一年的10月15日,除增城、從化以外的各城區(qū)開啟限購政策,規(guī)定廣州戶籍和可以提供1年以上納稅或社保證明的常住非戶籍家庭限購一套房,而非常住戶籍家庭則禁止購房。到了2013年11月,廣州出臺“穗六條”政策,認房認貸、二套首付七成、非廣州戶籍需提供三年以上社保等政策開始施行,此后“穗六條”在廣州被長期執(zhí)行下去。

2016年樓市成交出現火熱局面,當年10月,廣州針對公積金政策作出了調整,又半年后,廣州相繼出臺“3·17”新政和“3·30”新政,除了購房資格限制有所提高外,這一輪調控政策還新增了限售條款,包括個人轉讓住房需取得不動產證滿兩年,商服類物業(yè)只能賣給企業(yè),不得賣給個人等。

克而瑞數據顯示,2010年開啟調控后,廣州樓市成交量價出現了小幅上漲。2013年“穗六條”出臺后,下一年的成交量下滑了22%。而在今年3月嚴控新政出臺后,廣州房價保持了相對穩(wěn)定,并未出現巨大波動,但成交量出現下降,截至目前,今年廣州一手房成交量相比去年減少了29%。不過克而瑞指出,一手市場受樓盤限購等政策的影響,因此樓市成交的數據存在一定程度的失真。

去化周期提升影響后市發(fā)展

今年以來,調控政策的施行對樓市庫存和去化周期也產生了一定的影響。

2016年樓市火爆,因此從去年10月到今年3月,廣州一手住宅庫存量一直處于下降的趨勢,其中今年3月成交量超高,降幅也最大??硕饠祿@示,3月廣州一手住宅庫存為671萬平方米,減少了53萬平方米,環(huán)比下降7%,去化周期也僅有5.4個月。

“3·30”新政出臺后,庫存量大致在681至752萬平方米之間波動,但隨著此后樓市成交放緩,因此去化周期持續(xù)上升,到10月底時已提升至8.4個月。

克而瑞指出,成交量較弱會令部分庫存堆積,加上本身每個月可能會增加的供應,庫存或將越來越多,去化周期也會隨之加長。該機構預計,這種情況會導致開發(fā)商價格松動的情況。

降價樓盤預計將會增加

除卻一手市場,今年廣州二手房市場也出現大幅回落,價格有所回調。具體來看,2016年四季度調控政策密集出臺之后,二手住宅市場成交量持續(xù)下滑,且下降幅度較大。2017年20城成交同比增速降至負區(qū)間,政策收緊對二手房沖擊較大。

此外,土地市場也有所降溫,在各地采取新的土地拍賣規(guī)則后,住宅用地多采用“最高限價+競配建+競自持”等模式,因此土地市場價格相對平穩(wěn)??硕饠祿@示,廣州前9月商品住宅成交均價為17036元/平方米,房地產土地成交樓板價平均為9411元/平方米,溢價率為14%。房價和地價相比去年均有下跌,克而瑞指出,這顯示出政策的影響面已經波及到地價。

截至目前,今年的調控措施力度空前,使得開發(fā)商拿地熱情、一手和二手住宅市場都出現明顯的降溫。“對于樓市,真正的寒冬在2018年”,此前,克而瑞廣州首席分析師肖文曉在一次開發(fā)商交流會上曾指出,三、四線城市的高峰期明年或將終止。

目前廣州樓市的成交和價格相對平穩(wěn),但克而瑞分析指出,調控效果逐漸發(fā)酵,會有越來越多開發(fā)商因頂不住資金壓力而降價。肖文曉也認為,仍有購房資格的購房者,明年將是入手的良機。

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