融資環(huán)境持續(xù)嚴(yán)峻：中小房企2018開(kāi)局艱難
發(fā)布時(shí)間：2018/1/8 8:45:17 瀏覽次數(shù)：9372 來(lái)源： 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 cjjt-fdc
中小房企在2018年或許將面臨嚴(yán)峻的融資難題。
對(duì)房企而言，銷售回款是重要的資金來(lái)源。但在當(dāng)前銷售下滑、房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降的市場(chǎng)環(huán)境下，房企的資金壓力加大。另外，銀監(jiān)會(huì)在國(guó)務(wù)院“嚴(yán)格管控各類資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)”的指示精神下，已經(jīng)作出部署，嚴(yán)查個(gè)人消費(fèi)貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。房企融資難度不斷上升，融資成本明顯提高，中小房企在資金實(shí)力、品牌和規(guī)模上均處于劣勢(shì)。
從整體看，房企境內(nèi)融資持續(xù)低迷。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示：境內(nèi)房企融資總量在減少，而資金價(jià)格上行已經(jīng)成為趨勢(shì)。2017年以來(lái)，發(fā)行的債券利率均在5%-6%以上，6月多宗融資的資金成本已經(jīng)接近或超過(guò)7%。房企在2017年的融資成本相比2016年平均4%均有明顯上行。目前很多融資的年化收益率已經(jīng)在5.5%以上。
1月3日，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示，目前房企的債務(wù)壓力非常大。因此，不少房企選擇在境外融資。國(guó)內(nèi)金融對(duì)房地產(chǎn)的影響也是非常大的。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，2017年，房企境外融資合計(jì)388.6億美元，同比2016年的140.6億美元上漲了176%。
1月5日，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，房企海外融資的步伐在繼續(xù)加快，出現(xiàn)這一趨勢(shì)的主要原因是境內(nèi)融資難度加大。雖然整體看，美元融資絕對(duì)值不高，但需求量明顯上漲。從各地樓市調(diào)控看，預(yù)計(jì)房企的資金還會(huì)受到繼續(xù)的壓力，這種情況下，發(fā)債等渠道還有可能繼續(xù)收緊。
張大偉表示，2018年將是房企最近4年來(lái)資金壓力最大的一年，疊加最近全國(guó)多個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控等外部環(huán)境，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的利空將加大。在內(nèi)地融資渠道收窄的情況下，海外融資難度也在加大。
在2017年房地產(chǎn)調(diào)控周期內(nèi)，全國(guó)已有110多個(gè)城市出臺(tái)了超過(guò)270多次調(diào)控政策，部分城市房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)逐漸影響到房企銷售。尤其體現(xiàn)在對(duì)中小房企的影響上。
2017年12月末，浙商證券分析師孫付稱，“我們近期組織了滬杭地產(chǎn)債系列調(diào)研，本次共走訪三家上市房企。目前房市調(diào)控仍緊，在資金成本伴隨利率抬升的過(guò)程中，地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制尚未落地，房地產(chǎn)這類周期明顯的行業(yè)已翻越上一輪地產(chǎn)高點(diǎn)，逐步邁入下行區(qū)間。在大環(huán)境緊縮的格局下，強(qiáng)者恒強(qiáng)，大房企有資金規(guī)模和成本的優(yōu)勢(shì)，可以收購(gòu)競(jìng)爭(zhēng)邊緣化的中小房企，并在地產(chǎn)前景存憂的展望下積累優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備和項(xiàng)目貨值，提前鎖定下一輪周期的銷售和盈利。”
孫付認(rèn)為，政策壓制下未來(lái)地產(chǎn)債整體估值風(fēng)險(xiǎn)仍存，但項(xiàng)目布局區(qū)位較佳的上市房企違約風(fēng)險(xiǎn)很低。然而，明后年私募債到期較多的中小非上市房企，仍有可能出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)事件。
不少中小房企已經(jīng)開(kāi)始出讓股權(quán)“斷臂求生”。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，2017年11月，宣布房地產(chǎn)股權(quán)變動(dòng)涉及金額已超500億。從各大交易所掛牌看，房地產(chǎn)類標(biāo)的物也明顯上漲，同期北京交易所價(jià)值也已超過(guò)200億。從掛牌信息看，這些企業(yè)主要為中小房企。如銀億股份擬逾2.4億轉(zhuǎn)讓兩地產(chǎn)公司股權(quán)，華僑城轉(zhuǎn)讓深圳11棟別墅，石榴置業(yè)擬出售上海公司100%股權(quán)，掛牌價(jià)2.3億等。
