民法典：住宅用地使用權(quán)自動續(xù)期
發(fā)布時間：2018/8/28 11:26:45 瀏覽次數(shù)：10212 來源： 北京商報 cjjt-fdc
8月27日消息，民法典各分編草案27日提請全國人大常委會審議，其中物權(quán)編草案關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿續(xù)期問題，先作一個原則性規(guī)定。草案規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。
其實早在今年5月7日更新的《物權(quán)法》中，就已經(jīng)對住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿如何續(xù)期的情況作出了相關(guān)規(guī)定。第十二章建設(shè)用地使用權(quán)中的第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新表示，目前，關(guān)于住宅用地使用年限續(xù)期的法律依據(jù)主要是《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”。目前的法律條文由于缺乏細則，如何“自動續(xù)期”存在不確定性，難以操作。
依據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后，在程序上無需公眾申請自動續(xù)期，針對這一點理論業(yè)界已達成共識不存在爭議。但關(guān)于續(xù)期時是否需要繳納相關(guān)費用，此次尚屬首次提出。
對于具體續(xù)期繳費的方式，楊立新認(rèn)為，可以從三個方面來考慮：對于不夠70年的，到期后必須都續(xù)期到70年；70年到期后自動續(xù)期，相當(dāng)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)是一個無期限的物權(quán)，即一次取得永久使用，國家不必每次續(xù)期每次都收費；三是到期后經(jīng)過自動續(xù)期變成永久性建設(shè)用地使用權(quán)之后，應(yīng)當(dāng)確定使用權(quán)人與國家所有權(quán)人之間的關(guān)系，可以考慮收取必要而不過高的稅金，但應(yīng)當(dāng)經(jīng)過立法機關(guān)立法決定。
2016年溫州爆發(fā)了國有建設(shè)用地使用權(quán)20年到期事件，國土資源部對住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿自動續(xù)期一事作出了表態(tài)。國土資源部副部長王廣華表示，對于少數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期問題如何處理，國土資源部出臺了過渡性措施，即業(yè)主不需要提出續(xù)期申請，不需要繳費，可正常辦理交易和登記手續(xù)，涉及“土地使用期限”仍填寫該住宅建設(shè)用地使用權(quán)的原起始日期和到期日期。
此外，本次提請全國人大常委會審議的民法典物權(quán)編草案專門規(guī)定了“居住權(quán)”：居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定并經(jīng)登記占有、使用他人的住宅，以滿足其穩(wěn)定生活居住需要。據(jù)介紹，規(guī)定居住權(quán)是為了認(rèn)可和保護民事主體對住房保障的靈活安排，滿足特定人群的居住需求，也有助于為公租房和老年人以房養(yǎng)老提供法律保障。
