居有所安:十城價格走緩,住宅租賃多元化發(fā)展
發(fā)布時間:2019/5/23 9:43:49 瀏覽次數(shù):10141 來源: 第一太平戴維斯 cjjt-fdc
過去30年來,中國樓市的發(fā)展見證了中國經(jīng)濟(jì)騰飛。日前,第一太平戴維斯發(fā)布中國住宅市場報告,從住宅銷售、租賃兩大市場著手,結(jié)合開發(fā)商融資信貸,深入解讀中國住宅市場,聚焦行業(yè)熱點,洞悉前沿趨勢。
第一太平戴維斯中國市場研究部高級董事及主管James Macdonald(簡可)表示:“回溯中國樓市的整體演進(jìn),可形容為‘在多輪調(diào)控中企穩(wěn)’。市場在經(jīng)歷多次政策調(diào)整后逐步構(gòu)建了房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制。而最新一輪房地產(chǎn)調(diào)控始于2017年下半年,旨在應(yīng)對上半年由于投機性投資和開發(fā)上融資成本較低等綜合因素造成的住宅價格強勁增長?!?/span>
住宅銷售市場:
2018年全年,中國住宅銷售總額增長至人民幣12.6萬億元,同比增長14.7%;全年銷售面積共計約148萬平方米,平均價格為人民幣每平方米8500元。
中國商品住宅銷售面積
(國家統(tǒng)計局,第一太平戴維斯研究部)
中國商品住宅銷售總價及單價
(國家統(tǒng)計局,第一太平戴維斯研究部)
中國城市住宅市場存量的總體估值約人民幣263萬億元(折合約39萬億美元),相當(dāng)于目前GDP的三倍。瑞士信貸在其2018年全球財富報告中估計,中國房產(chǎn)價值占到家庭總財富的約62%,而在美國,這一比例僅為28%。
鑒于房產(chǎn)在中國家庭財富的占比之高,住宅市場的穩(wěn)定對于社會穩(wěn)定起到了至關(guān)重要的作用。在市場疲軟時期,政府通過限制土地供應(yīng)、利用政策手段支持住房需求,從而支撐起了市場價格并維持一定的可負(fù)擔(dān)性。
北京城市中心特別是四環(huán)以內(nèi)的新發(fā)展機會有限,現(xiàn)有住房存量承壓,供應(yīng)面趨于緊張。盡管北京的住房調(diào)控政策保持緊縮,但住房需求依然強勁,支撐價格堅挺走勢。
開發(fā)商與融資:
開發(fā)融資及抵押融資等融資形式在房地產(chǎn)市場中都扮演著至關(guān)重要的角色。在過去三十年中,中國的房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展壯大,使其成為全球收益最為豐厚的投資方式之一。作為支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)價值的增長對提升經(jīng)濟(jì)價值鏈并鼓勵國內(nèi)消費尤為重要。
-另類融資:開發(fā)商開始關(guān)注多元化融資渠道,包括股權(quán)、債券及影子銀行等。
-財務(wù)降杠桿:過去兩年,中國加強監(jiān)管機制意圖防范金融市場的系統(tǒng)性風(fēng)險,重點審查杠桿率高企的企業(yè)。
-企業(yè)并購加劇:資金充裕的大型房企從資金面相對緊張的小房企手中收購?fù)恋?,或直接收購對方?/span>
住宅租賃市場:
中國住宅租賃發(fā)展起步較晚,整體發(fā)展較為滯后。目前市面上的產(chǎn)品大多集中在高端服務(wù)式公寓、小業(yè)主租賃公寓以及政府提供的人才公寓等模式。近年來,政府開始加碼住宅租賃用地拍賣以顯示其對租賃市場的支持。對于開發(fā)商而言,較低的租賃用地成本能夠大幅降低整體成本,提升住宅租賃項目回報率。作為國內(nèi)外公司的總部地址,一線城市衍生出外派人員對優(yōu)質(zhì)物業(yè)的中短期安居需求,是目前最成熟的服務(wù)式公寓市場。
圖: 服務(wù)式公寓關(guān)鍵指標(biāo),Q1/ 2019
(第一太平戴維斯研究部)
目前北京和上海的服務(wù)式公寓市場大致相同,大約各有8400套單元的存量。近年來國內(nèi)公司發(fā)展速度超過國際同行,金融業(yè)的中國員工數(shù)量激增,使服務(wù)式公寓比以往更加注重中國本土客戶需求。
北京,一個以服務(wù)業(yè)作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的城市,同時也是許多國內(nèi)大公司的總部所在地。雖然商務(wù)格局相對分散,北京金融街、中關(guān)村、望京和中央商務(wù)區(qū)等各“據(jù)”一方,但服務(wù)式公寓主要集中在城市東部的燕莎、東二路和CBD區(qū)域。這些區(qū)域更加靠近大使館,有充足的商業(yè)支持,往來主要機場和火車站也更為便捷。隨著中國國際地位的不斷提升,北京住宅租賃市場的外交人員需求持續(xù)增加。同時,金融業(yè)的進(jìn)一步開放也帶來更多金融專業(yè)人士,共同支撐高端住宅需求。
第一太平戴維斯行政單位:
從2008年至2018年,第一太平戴維斯行政單位(SEU)追蹤的十城物業(yè)平均價值增長了幾乎兩倍,深圳、北京和上海住宅價格在追蹤的十座城市中屬于增長最快的第一梯隊。完善的市場監(jiān)管機制、廣泛的需求基礎(chǔ)、充滿活力的經(jīng)濟(jì)實力及商業(yè)表現(xiàn)都在不斷推升這三座城市的住宅價格增長。
但由于土地有限、競爭日趨激烈,許多開發(fā)商陸續(xù)轉(zhuǎn)向周邊二線,尤其是強二線城市。隨著城際融合的加強、高新產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入、以及人才引進(jìn)政策,這些城市的商業(yè)及就業(yè)得到推進(jìn),為房地產(chǎn)市場的升值潛力提供了可持續(xù)的有力支撐。
圖: SEU資本值排名
(第一太平戴維斯研究部)
未來展望
第一太平戴維斯華北區(qū)董事長麥安東(AnthonyMcQuade)表示:“經(jīng)過大半年的寒冬,國內(nèi)一、二線城市的住宅銷售市場在2019年初有了回暖的跡象;政府將繼續(xù)實行因城施策,緊中有松的調(diào)控節(jié)奏;資金受限的開發(fā)商在被動承受限制的同時,多元化的融資渠道受到青睞;長租公寓市場也走向規(guī)范化;高端公寓的服務(wù)也走向更高品質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)。”